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よくわかる建築物の高さ

 建物の高さが高いと周辺へ悪影響を与えることがあります。そのため建築基準法では細かく厳しく規制されています。主な項目は建築基準法の第4節の「建築物の敷地及び構造」に整理されています。条文でいうと第52条以降です。条文としては少ないのですが、非常に複雑です。整理するとわかりやすいので、プロの場合、実際には参考書を読んで覚える方も多いです。ただ法令とリンクさせて覚えないと勘違いすることが多いのも事実なので一応整理してみました。

目次
・建築物の高さ
・地盤面とは?
・上の部分の高さ
・軒の高さ(軒高)
・絶対高さ
・道路斜線
・隣地斜線
・北側斜線
・高度地区斜線
・日影の規制
・2つ以上の区域、地域にまたがる場合

・既存不適格と違反建築
・建築物の高さ

建築物の高さ

 建築基準法には建築物の高さについて、いくつか整理されています。しかし用語の定義はほとんとが施行令に記載されています(なぜ??)。理由はともかく読みにくいので整理してみます。

地階(施行令1条1項3号)
建築物の高さ(施行令第2条1項6号)
軒の高さ(施行令2条1項7号)
階数(施行令2条1項8号)

そして、その高さを制限するのは建築基準法第4節の「建築物の敷地及び構造」です。

地盤面とは?

建築物の高さ 地盤面からの高さによる(施行2条1項6号)

 高さの上の部分は見れば分かりますね?(といっても難しい場合もあり)
 問題は地盤面です。平らだったら良いのですが、世の中そんなに簡単ではなく、傾斜している場合もあります。
 原則は、建築物の接する地盤面を地盤面といいます。平らだったら簡単です。そこから図ります。地盤面に高低差がある場合は、平均地盤面から測定するので平均地盤面を求める作業が必要になります。
 ただし、施行令第2条1項6号により例外が定められています。

上の部分の高さ

 地盤がわかったら今度は上です。建物の一番上の高さを測ればいいので、地盤面よりは簡単ですね。しかしながら、建築基準法はその目的によって建物の高さが変わってくるというやっかいな法律なのです。

軒の高さ(軒高)

 建物の高さは、一般の住宅のように軒の部分から勾配屋根で最高高さに到達するものが多くあります。そのため最高の高さだけで制限するのは無理があるので、軒の高さの制限を設けています。。

絶対高さ

 主に「絶対高さの制限」のように使われます。絶対高さというのは、守らなければならない絶対の高さのことで、第一種、第二種低層住居専用地域のように住環境を良くするために建築物の高さを10mまたは12m以下に制限しています。
 例外的に建築審査会が同意し特定行政庁が許可した場合は、絶対高さの制限を上回る高さの建築物を建築できるため、「絶対にその高さ以内に」というわけではない。

道路斜線

 住環境を良くするために、建物には高さの制限があります。道路斜線は道路から見た高さの制限です。道路際に絶壁のように建物が建ってしまっては圧迫感もありますので、特に住居系では制限を厳しくし、住環境を良くしています。
 基本的に道路の反対側から傾斜1.25(住居系)、1.5(商業・工業系)の勾配以内に高さを抑えなければなりません。道路からある程度離れてしまえば、あまり関係がないともいえるので、適用距離は別途定められています。住居系の場合、20mか25mです。

隣地斜線

 恐らく隣の建物が高いと気分が良くないですね。だからといって自分だけ高いのは不公平です。というわけで、その地域に応じて隣地斜線が定められています。もっとも一種低層・二種低層は絶対高さで制限しているので、隣地斜線はありません。隣地斜線はある程度高い建物を想定しており、基準の高さ20mから1.25勾配・・・なので、5階建て程度の共同住宅あたりから適用されます。商業地域などでは31mから2.5勾配です。

北側斜線

 とある建物の北側に住んでいると、日影ができますね。住環境に大きく影響がでる日照を「ある程度」確保できるために、北側斜線が定められております。1種低層・2種低層では、非常に厳しく住宅で北側の屋根が不自然に下がっているのは、北側斜線のせいです。

 東京などでは勘違いされることが多いのですが、北側斜線より厳しく行政で高度斜線など定めている場合があります。その場合は北側斜線を満たしていても、高度地区斜線を満たしていなければ建築できません。

高度地区斜線

 東京などでは、北側斜線の他に高度地区斜線で別途制限している地域があります。北側斜線は全国一律ですが、高度地区斜線は行政によって異なります(ない場合もあります)。

日影の規制

 北側斜線や高度地区斜線は、純粋に北と距離で決まってきます。しかし中高層建築物のように建物の規模・高さが大きいと、日照の障害が大きくなることも問題ですが、それを一律で規制してしまうと、中高層建築物自体が建てられなくなります。そこで昭和52年の基準法改正で日影規制が定められました。中高層建築物が周囲に落とす実際の日影の時間を制限することにより、日照条件の悪化を防ごうとするものです。用途地域毎に規制が異なり、日影図を書いて、冬至時に何時間日影になるか?を図で表します。その規制以内にしなければなりません。
 古い規制でもあり、意外と実効性が少ないともいわれているのですが、最低限守らなければならない規定ですので、計画段階で十分に注意する必要があります。

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バス停より
50mほど歩くと、旧甲州街道北側に三階建ての茶色いタイルの建物が見えます。ちなみに二軒手前にも同じようなタイル張りの建物がありますが、その先の細い道路の角にある写真の建物です。
なまあず本舗本社前
事務所前は芝生になっています。また窓を覗くとセレクトショップ(なまあずショップ)になっています。設計室も入口は同じです。気にせず正面からお入りくださいませ。

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